ホームインスペクター試験のおすすめ参考書・テキスト（独学勉強法/対策）

ホームインスペクター(住宅診断士)試験概要

中古住宅を購入する場合だけでなく、売却前の状態確認や居住中の住まいの維持管理においても、その不動産の状態、不具合の有無、修繕の優先順位、おおよその費用感を把握するために行う住宅診断（住宅診断／ホームインスペクション／住宅検査）を担う仕事です。この住宅の診断（家の検査）を、第三者としての中立的な立場と、建築・不動産・維持管理に関する専門的な視点の両方から行う人がホームインスペクターです。購入前の不安を減らし、売却前のトラブルを防ぎ、入居後のメンテナンス計画まで見通せるようにする役割があり、既存住宅流通の拡大とともに重要性が増している分野です。JSHI公認ホームインスペクター資格試験は民間資格試験であり、建築士などの資格の有無を問わず受検でき、学習の入口としても実務理解の土台づくりとしても活用しやすい資格です。

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目次 – JSHI公認 ホームインスペクター資格試験テキスト 令和新版 【住宅診断士】

はしがき

いま、日本の住宅市場は「新築中心」から「既存住宅を見極め、手入れし、長く使う」方向へと確実に重心が移っています。空き家の増加、住宅ストックの老朽化、リフォーム・リノベーション需要の高まり、消費者の慎重な住宅購入行動などを背景として、中古住宅の状態を適切に見きわめる専門家の役割はますます大きくなっています。

一方で、住宅診断という言葉は広く知られるようになったものの、実務の現場ではまだ十分に活用しきれていない場面もあります。その理由として、建物の専門知識と取引の実務感覚をあわせ持つ人材が決して多くないこと、売主・買主・仲介担当者それぞれの立場に温度差があること、診断結果の伝え方しだいで安心にも不安にもつながることなどが挙げられます。だからこそ、単に不具合を探すだけではなく、調査範囲を正しく理解し、伝えるべきことを整理し、依頼者にとって実用的な助言へ落とし込める人材が求められています。

ホームインスペクションは万能ではありません。目視を中心とした一次診断で把握できることには限界があり、必要に応じて二次診断や専門調査につなぐ判断も重要です。しかし、だからこそ価値があります。限られた時間の中で住宅全体のコンディションを俯瞰し、重大な不具合の兆候、劣化の進行状況、今後の維持費の見通しを整理し、依頼者にとって「次に何を考えるべきか」を示すことがホームインスペクターの本質だからです。

また、国の制度としての建物状況調査（インスペクション）との違いを理解することも大切です。既存住宅状況調査は、登録講習を修了した建築士が方法基準に従って行う公的な位置づけのある調査であり、宅建業法上の説明や既存住宅売買瑕疵保険などとも関係します。これに対し、JSHI公認ホームインスペクターの学習では、住宅診断の考え方だけでなく、消費者対応、不動産取引、実務倫理、報告のあり方まで含めて総合的に身につけていくことが重視されます。

本テキストは、そうした時代背景の中で、ホームインスペクションに必要な知識を体系的に学べるよう構成されています。建築構造や材料の基礎から、戸建て・共同住宅の具体的な診断視点、不動産取引の知識、法律・保険・倫理まで、現場で判断に迷いやすい論点を横断的に整理できるのが特長です。初学者が全体像をつかむためにも、すでに建築や不動産に関わっている方が知識を結びつけるためにも役立つ内容です。

中古住宅の売買では、単に「今すぐ住めるか」だけでなく、「どこを、いつ、どれくらいの予算で手入れしていく必要があるのか」「将来的に大きな修繕へつながる兆候はないか」「説明すべきことをきちんと整理できているか」といった視点が重要です。ホームインスペクターは、その整理役として、消費者と住宅の間に立つ専門家です。これから学ぶ方は、ぜひテキストと過去問題を往復しながら、知識を単なる暗記で終わらせず、住宅を前にしたときにどのように考えるかという実践的な視点まで身につけてください。

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会 監修趣旨に基づく学習イメージ

JSHI公認 ホームインスペクター資格試験テキスト 令和新版 【住宅診断士】

東京リーガルマインド LEC総合研究所 新商品試験部 (著, 編集), NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会 (監修)

出版社: 東京リーガルマインド、出典:出版社HP

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最新の試験方式と学習環境

現在の試験はCBT方式で実施され、全国のテストセンターで受験できる形式になっています。四肢択一式で全50問、試験時間は90分です。受験しやすさが高まった一方で、紙の問題冊子に書き込みながら解く感覚とは異なるため、限られた時間の中で設問を読み切り、迷いどころを整理し、見直しの時間を確保する力が重要になります。

また、合格のためには総合得点だけでなく、分野別基準点も意識しなければなりません。つまり、建築知識だけ得意でも、調査診断・不動産取引・倫理といった領域で取りこぼしが多いと合格しにくい試験です。得意分野で押し切るのではなく、全体をバランス良く仕上げる学習が必要です。初学者にとっては、最初にテキストで全体像をつかみ、その後で過去問題を通じて出題の切り口に慣れ、苦手分野を戻って補強する流れが効率的です。

主要参考図書として案内されている公認テキストに加えて、過去問題集や試験対策講座、動画教材などの学習手段も用意されています。実務では、単なる知識量だけでなく、「この症状はどこを見ればよいのか」「依頼者にはどこまで言い切ってよいのか」「追加調査を勧めるべきか」といった判断が問われます。そのため、試験学習の段階から「知識を現場に置き換える」練習をしておくことが、そのまま実務感覚の養成につながります。

目次

はしがき

第1章 ホームインスペクター(住宅診断士)を取り巻く社会情勢
第1節 ホームインスペクターとは
1 「JSHI公認ホームインスペクター」とは
2 住宅診断が求められる背景
3 中立性が重視される理由
4 消費者がホームインスペクターに期待すること
5 海外事例に学ぶ「インスペクターにとって大事なこと」
6 アメリカのホームインスペクション文化に学ぶ
7 住宅の一次診断と二次診断の違い

第2節 日本の既存住宅市場の現状と今後
1 日本の住宅政策の変遷
2 既存住宅流通の課題
3 空き家増加と住宅ストック時代
4 リフォーム・リノベーション市場との関係
5 消費者ニーズの変化
6 今後の住宅診断市場の可能性

第3節 既存住宅インスペクション・ガイドライン
1 既存住宅・リフォームトータルプラン
2 既存住宅インスペクション・ガイドライン
3 建物状況調査制度の基本
4 調査対象部位の考え方
5 一次診断で分かること・分からないこと

第4節 日本ホームインスペクターズ協会倫理行動規定
1 倫理行動規定の意義
2 中立性と説明責任
3 顧客との利益相反を避ける考え方
4 ことばの使い方と信頼形成
5 専門家としての継続学習

第5節 保険制度
1 保険制度の成り立ち
2 インスペクター自身のリスクヘッジ
3 既存住宅売買瑕疵保険との関係
4 実務で知っておきたい保険の位置づけ

第6節 建築瑕疵の法律と実務
1 建築瑕疵の概念
2 実務における瑕疵の扱い
3 契約不適合責任の考え方
4 瑕疵の類型
5 説明不足がトラブルになる場面

第7節 インスペクターが行うべき契約
1 既存住宅インスペクション・ガイドラインに示される契約手順
2 日本ホームインスペクターズ協会のモデル契約書
3 調査範囲の明示
4 免責と限界の伝え方
5 報告書の取り扱い

第8節 顧客対応時のマナーなど、診断時の注意点
1 中立性の維持
2 商取引の意識をもってトラブルを未然に防ぐ
3 診断対象となる住宅の所有者への配慮
4 言葉の影響力を考慮する
5 現場での立ち居振る舞い
6 写真撮影・記録・説明の基本

第2章 インスペクションに必要な「建築知識の基本」
第1節 建築構造
1 荷重
2 一般構造
3 部材設計
4 壁量計算
5 接合部
6 小屋組
7 枠組壁工法(2×4工法)
8 既存木造住宅の耐震診断と補強
9 鉄骨造・鉄筋コンクリート造の基礎理解
10 その他の建築構造など

第2節 建築材料
1 木材
2 コンクリート
3 鋼材
4 主な内外装材
5 防水・シーリング材料
6 劣化の進行と材料特性

第3節 建築施工
1 地業工事
2 木工事
3 継手・仕口
4 防水施工の基本
5 外装施工の基礎
6 設備まわりの施工と不具合の見方

第4節 建築基準法
1 建築基準法の目的と仕組み
2 用語の定義
3 面積・高さの算定方法
4 建築確認
5 単体規定
6 集団規定
7 既存不適格の考え方
8 実務で混同しやすい法的ポイント

第3章 インスペクションの実践
第1節 ホームインスペクションの概要と要点
1 ホームインスペクションの位置付け
2 ホームインスペクションの対象となる「住宅」とは
3 ホームインスペクションの調査・診断レベルの位置づけ
4 報告・助言・追加調査提案の考え方

第2節 戸建て住宅のインスペクション1 (概要)
1 戸建て住宅の診断・検査項目の概要
2 事前確認
3 報告書に記載する範囲について
4 持参すべき道具と安全配慮
5 写真記録の取り方

第3節 戸建て住宅のインスペクション2 (外部からの調査)
1 概要
2 基礎
3 外壁・軒裏
4 バルコニーなど
5 屋根
6 雨どい
7 外部階段
8 外構から読み取れる兆候

第4節 戸建て住宅のインスペクション3 (内部からの調査)
1 基礎
2 土台・床組
3 床
4 内壁
5 天井
6 小屋組
7 天井裏・下屋の小屋裏
8 基礎および床下面
9 柱・梁
10 開口部まわりの確認

第5節 戸建て住宅のインスペクション4 (その他の部位)
1 外部に取り付けられている金物など
2 階段 (室内階段)
3 開口部
4 建具の動作確認
5 結露・漏水痕・傾斜の観察ポイント

第6節 戸建て住宅のインスペクション5 (設備)
1 給水設備
2 給湯設備
3 排水設備
4 換気設備
5 火災警報器
6 照明設備
7 設備の更新時期の考え方
8 生活導線と設備不具合の関係

第7節 共同住宅のインスペクション1 (概要)
1 共同住宅のホームインスペクション(概要)
2 事前確認
3 専有部分・共用部分・専用使用部分の違い
4 管理状況確認の重要性

第8節 共同住宅のインスペクション2 (専有部分)
1 壁、柱および梁のうち屋内に面する部分
2 床
3 天井
4 サッシ・ドアなど
5 二重床の床下
6 天井裏
7 設備
8 生活音・結露・漏水痕への着眼

第9節 共同住宅のインスペクション3 (専用使用部分)
1 バルコニー・ルーフバルコニー
2 玄関ポーチ
3 専用使用部分の扱い
4 使用規約との関係

第10節 共同住宅のインスペクション4 (共用部分)アドバイス項目
1 概要
2 勾配屋根・陸屋根・大庇
3 その他
4 長期修繕計画との読み合わせ
5 外壁改修履歴の確認

第11節 共同住宅のインスペクション5 (管理運営状況)
1 修繕積立金
2 管理規約・総会議事録
3 竣工図書
4 耐震性に関する調査
5 管理体制と建物状態の相関

第12節 他のタイプの住宅への応用
1 概要
2 鉄筋コンクリート造の戸建て住宅への応用
3 混構造の戸建て住宅への応用
4 木造タウンハウス(区分所有者向け)への応用
5 再建築や法規制に関する注意

第13節 地域特性
1 すが漏れ(すが漏り)
2 凍上
3 凍害
4 火山灰
5 沿岸部・多雨地域での着眼点
6 地域ごとの維持管理常識

第14節 インスペクションにおける新技術
1 赤外線建物診断
2 デジタル調査の活用
3 写真・動画・クラウド記録の活用
4 技術に頼りすぎない判断力

第4章 不動産取引の基礎知識
第1節 既存住宅取引とホームインスペクション
1 ホームインスペクションが果たす役割
2 売主・買主・仲介会社それぞれの視点
3 トラブル予防と説明責任

第2節 既存住宅取引の仕組みと流れ
1 概要
2 具体的な流れ
3 申込から引渡しまでの確認ポイント
4 インスペクションを入れるタイミング

第3節 契約・権利関係の基礎知識
1 売買契約
2 契約不適合責任
3 区分所有建物とインスペクション
4 告知事項と調査結果の関係
5 実務でよくある誤解

第4節 既存住宅流通の仕組みと宅建業法上のインスペクション
1 既存住宅流通の仕組み
2 宅地建物取引業法上のインスペクション
3 建物状況調査のあっせんと説明
4 実施結果の扱い
5 保険・住宅ローンとの接点

第5章 試験対策と実務へのつなげ方
第1節 学習計画の立て方
1 初学者の学習順序
2 建築系受験者の補強ポイント
3 不動産系受験者の補強ポイント
4 時間配分の考え方

第2節 過去問題の使い方
1 選択肢の切り方
2 間違えた問題の復習法
3 頻出論点の見抜き方
4 曖昧知識の放置を防ぐ工夫

第3節 CBT試験への対応
1 画面読解への慣れ
2 見直し時間の確保
3 本番で焦らないための準備
4 分野横断問題への対応

第4節 合格後の実務イメージ
1 認定会員登録の考え方
2 実務で求められる報告力
3 継続学習の重要性
4 消費者に信頼される振る舞い

第6章 関連制度・周辺知識の整理
第1節 公的制度との違い
1 JSHI公認資格と公的な建物状況調査の違い
2 建築士資格との関係
3 各制度の使い分け

第2節 実務で押さえたい周辺知識
1 住宅履歴情報
2 修繕積立・長期修繕の考え方
3 住宅ローン・保険との接点
4 消費者説明で役立つ基礎知識

索引

このテキストで押さえたい学習のコツ

試験勉強では、章ごとにきれいに分けて理解するだけでなく、知識を横につなげることが重要です。たとえば、基礎のひび割れを見る場面では、建築材料の知識だけでは不十分で、構造の理解、劣化の見方、報告書の書き方、依頼者への説明の仕方までつながってきます。不動産取引の章で学ぶ内容も、実際には「いつ診断を入れるべきか」「契約前にどこまで把握しておくべきか」といった実務判断に直結します。

また、ホームインスペクションは「見つける力」だけでなく「言い過ぎない力」も求められる分野です。見えない部分について断定しない、調査範囲外を明確にする、追加調査が必要な場面では根拠を添えて提案する、といった姿勢は、試験でも実務でも重要です。テキストを読む際は、単に知識の正誤を追うだけでなく、「この知識を現場でどう伝えるか」という視点を持つと理解が深まります。

目次 – JSHI公認ホームインスペクター（住宅診断士）過去問題集

●本書の使い方

本書のような過去問題集は、JSHI公認ホームインスペクター資格試験で問われる知識の範囲と、実際の出題の切り口を把握するために非常に有効です。特に現在の試験はCBT方式で、四肢択一式50問を90分で解く形式です。したがって、正しい知識を持っているだけでなく、短時間で問題の論点を見抜き、紛らわしい選択肢を整理し、迷った問題をあとで見直せるようにする練習が必要です。

過去問題を解くときは、単に正解番号を覚えるのではなく、「なぜその選択肢が正しいのか」「他の選択肢のどこが誤りなのか」を必ず言語化するのがコツです。建築知識の問題では用語の定義や部位の役割を正確に押さえること、不動産取引の問題では制度の趣旨や手続の流れを理解すること、倫理の問題では中立性・説明責任・利益相反の回避という根本原則を押さえることが得点安定につながります。

とくに本試験は、総合得点だけではなく分野別基準点も意識しなければならないため、苦手分野の放置は危険です。得意な領域で得点を積み上げるだけでなく、最低限落としてはいけない論点を各分野で固めておく必要があります。近年の試験傾向を見ても、合格率は決して極端に高い試験ではなく、全体をバランスよく仕上げた受験者が強いという構造になっています。

また、現在は協会オンラインショップで単年度PDF版の過去問題や複数年分の教材も案内されており、学習スタイルに応じて使い分けがしやすくなっています。紙で繰り返し見直したい方、短期間で直近の傾向を確認したい方、苦手分野だけ集中的に確認したい方など、それぞれの目的に応じて教材を組み合わせると効率よく学習できます。

●過去問題集を最大限に活かす学習法

最初の段階では、時間を気にせず丁寧に解き、各分野で何が問われているのかを把握してください。次の段階で、時間を測りながら解き、本番と同じように「迷ったら一旦飛ばす」「選択肢を消去する」「最後に見直す」という流れを身につけます。さらに仕上げの段階では、間違えた問題だけを集中的に回し、なぜ間違えるのかを分類すると理解が安定します。

おすすめは、「知識不足」「用語の混同」「選択肢の読み違い」「実務感覚の不足」のようにミスの原因を分けて記録する方法です。建築知識に強い人でも、調査報告や契約実務の問題で失点しやすいことがあります。逆に不動産実務に慣れている人は、構造や施工の細部で曖昧さが残りやすい傾向があります。自分の得意・不得意を早めに把握し、復習の優先順位を決めることが合格への近道です。

●受験前に確認したいポイント

受験資格は広く開かれている一方で、試験の内容は決して表面的ではありません。住宅全体の劣化状況や不具合事象を見きわめるための建築的視点、依頼者へ中立的に助言するための倫理観、既存住宅取引を理解するための不動産知識が横断的に問われます。そのため、直前期だけの詰め込みよりも、テキストで全体を理解し、過去問題で問われ方を知り、曖昧な部分を戻って埋めていく反復学習のほうが成果につながりやすい試験です。

本番では、難問を深追いしすぎず、確実に取るべき問題を落とさないことが重要です。特に分野別基準点がある以上、「この分野は苦手だから後回し」で済ませることはできません。最低限の土台を各分野で作りつつ、得意分野で加点するという発想で学習を進めると、安定して得点しやすくなります。

●ホームインスペクターを目指す学習の魅力

この資格の魅力は、単なる試験勉強にとどまらない点にあります。建築の基礎知識は、住宅を見る目を養います。不動産取引の知識は、住宅をめぐる契約や説明の流れを理解する助けになります。倫理や顧客対応の学びは、専門家として信頼される振る舞いにつながります。つまり、学べば学ぶほど「住宅をどう見るか」「消費者にどう伝えるか」という実践的な視点が身についていきます。

これから受験する方にとっては、合格そのものがゴールではありません。学習過程で得られる判断力、観察力、説明力は、住宅・建築・不動産・リフォーム・管理・相談業務など、さまざまな分野で活かせます。ホームインスペクターという資格は、知識を増やす資格であると同時に、住まいを見る解像度を一段引き上げてくれる資格でもあります。

JSHI公認ホームインスペクター（住宅診断士）過去問題集

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会 (著, 編集)

出版社: NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会、出典:出版社HP

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