賃貸不動産経営管理士 基本テキスト

はじめに

日本には約6,242万戸の住宅があり、そのうちの3割にあたる約1,800万戸が賃貸住宅です。賃貸住宅のほとんどは、管理業者に管理を委託していますから、賃貸住宅の管理を行うための人材には、極めて大きな需要があります。

賃貸住宅の管理を行うための専門家が、賃貸不動産経営管理士です。平成23年12月に始まった国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度においても、平成28年9月の改正で「賃貸不動産経営管理士等の設置の義務化」が規定され、賃貸不動産経営管理士が専門家として位置づけられました。

このような状況のもとで、平成30年度の賃貸不動産経営管理士試験における受験申込者数は19,654名に達し、統計が公表されるようになった平成25年度の4,106名から5年間で5倍近くに増加しました。法律に基づく国家資格化が継続的に検討されていることから考えても、今後、さらにこの資格試験が注目を集めていくことは間違いありません。

本書は、試験対策として必要な事項を整理し、問題を解くためのカギとなる要点をまとめた図表を中心に構成しています。試験対策には、当然ながら過去問の理解と出題傾向の分析が重要です。本書では、過去4年間の本試験での出題実績についても、解説中に表示しています。

また、本書の姉妹本であり、過去4年間の本試験問題全160問の解説が収録された『2019年度版 賃貸不動産経営管理士過去問題集』(2019年4月発刊)とあわせて活用していたただくことで、さらなる実力アップにつながります。

本書を利用して、多くの方が合格の栄冠を勝ち取り、賃貸不動産経営管理士として活躍されることを、心から祈念いたします。

2019年5月吉日
賃貸不動産経営管理士資格研究会

賃貸不動産経営管理士 基本テキスト

賃貸不動産経営管理士資格研究会 (著)

出版社: 建築資料研究社; 2019年度版 (2019/6/5)、出典:出版社HP

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本書の利用法

【おもな登場人物の表記について】
本書の解説では、原則として以下のような表記を用います。

●賃貸人……賃貸借契約における貸主
●賃借人……賃貸借契約における借主
●管理業者……賃貸住宅管理業者。サブリース方式では「転貸人(原賃借人)」と表記する場合もある
●原賃貸人……管理受託方式(混合型)およびサブリース方式における貸主
●転借人………管理受託方式(混合型)およびサブリース方式における借主。サブリース方式(再転貸型)では「再転借人」と表記する場合もある
●資格者……賃貸不動産経営管理士または6年以上の実務経験者

凡例

一部の法令名等については、以下のような略称を用いて表記しております。

空き家対策法…空家等対策の推進に関する特別措置法
ガイドライン・準則…賃貸住宅管理業務処理準則の解釈・運用の考え方
ガイドライン・登録規程…賃貸住宅管理業者登録規程の解釈・運用の考え方
Q&A…賃貸住宅管理業者登録制度のQ&A
金商法…金融商品取引法
原状回復ガイドライン…原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)
建築物衛生法…建築物における衛生的環境の確保に関する法律
高齢者すまい法…高齢者の居住の安定確保に関する法律
個人情報保護法…個人情報の保護に関する法律
サブリース住宅標準契約書…サブリース住宅原賃貸借標準契約書(平成30年3月版)
資産流動化法…資産の流動化に関する法律
住宅瑕疵担保責任履行法…特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
住宅セーフティネット法…住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律
住宅品質確保法…住宅の品質確保の促進等に関する法律
準則…賃貸住宅管理業務処理準則
障害者差別解消法…障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律
耐震改修促進法…建築物の耐震改修の促進に関する法律
宅建業法…宅地建物取引業法
建物保護法…建物保護ニ関スル法律
賃貸住宅標準契約書…賃貸住宅標準契約書(平成30年3月版)
登録規程…賃貸住宅管理業者登録規程(ただし、本書第15編第4章では「家賃債務保証業者登録規程」を示す)
登録制度…賃貸住宅管理業者登録制度
表示規約…不動産の表示に関する公正競争規約
不登法…不動産登記法
マンション管理適正化法…マンションの管理の適正化の推進に関する法律
民泊新法…住宅宿泊事業法

受験ガイダンス

【2019 (令和元)年度 賃貸不動産経営管理士試験実施要領】

○試験日時 令和元年11月17日(日) 13:00 ~ 14:30 (90分間)

○試験会場 札幌、盛岡、仙台、大宮、千葉、東京、横浜、金沢、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、高松、福岡、熊本、沖縄(全国17会場)

○受験料 12,960円[税込]

○出題形式 四肢択一、40問

○受験要件 どなたでも受験可能

○資料請求・受験申込期間
令和元年8月16日(金)〜令和元年9月26日(木) 当日消印有効
※資料請求期間は令和元年9月24日(火)まで

○合格発表 令和2年1月中旬予定

○試験出題範囲
賃貸管理に関する実用的な知識を有するかどうか等を判定することに基準を置くものとし、試験すべき事項はおおむね次のとおりとする。

1. 賃貸管理の意義・役割をめぐる社会状況に関する事項
2. 賃貸不動産経営管理士のあり方に関する事項
3. 賃貸住宅管理業者登録制度に関する事項
4. 管理業務の受託に関する事項
5. 借主の募集に関する事項
6. 賃貸借契約に関する事項
7. 管理実務に関する事項
8. 建物・設備の知識に関する事項
9. 賃貸業への支援業務に関する事項(企画提案、不動産証券化、税金、保険等)

※問題中法令に関する部分は、平成31年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題する。ただし、同日以降に施行される法令に関する問題を、その旨を明示したうえ出題する場合もある。

【過去の試験結果】
※協議会公表資料を基に作成

（ ）内の数値は4問免除の講習修了者の実績

●賃貸不動産経営管理士試験に関する問い合わせ先
一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会 受付センター
TEL 04-7170-5520(受付は平日10時~17時) FAX 050-3153-0865(24時間)
協議会ホームページ http://www.chintaikanrishi.jp

賃貸不動産経営管理士 基本テキスト

賃貸不動産経営管理士資格研究会 (著)

出版社: 建築資料研究社; 2019年度版 (2019/6/5)、出典:出版社HP

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目次

はじめに
本書の利用法
受験ガイダンス

第1編 賃貸管理とは何か

第1章 賃貸管理の意味
1 賃貸管理の方式
2 管理の対象

第2章 賃貸管理の構造
1 賃貸管理の構造
2 各段階における業務内容

第2編 賃貸住宅管理業者登錄制度

第1章 登録制度とはどのような制度か
1 概要
2 賃貸住宅
3 管理事務
4 基幹事務

第2章 登録
1 登録簿への登録
2 資格者の設置
3 欠格事由
4 登録
5 更新
6 廃業等の届出

第3章 9条書面による報告
1 9条書面による報告の義務
2 業務の状況
3 財産の分別管理等の状況

第4章 情報の公開
1 登録簿と9条書面の閲覧(16条閲覧)
2 書類の閲覧(20条閲覧)

第5章 賃貸人に対する重要事項説明
1 4つの重要事項説明(対賃貸人)
2 重要事項説明に共通のルール
3 管理受託方式(単純型)
4 サブリース方式(単純型)
5 管理受託方式(混合型)
6 サブリース方式(再転貸型)

第6章 賃貸人に対する契約書面の交付
1 契約書面交付の共通ルール
2 管理受託方式(単純型)の書面交付
3 サブリース方式(単純型)の書面交付
4 管理受託方式(混合型)の書面交付
5 サブリース方式(再転貸型)の書面交付

第7章 賃貸人に対する報告・通知
1 管理事務の報告
2 賃借人からの金銭受領の通知

第8章 賃借人に対する重要事項説明

第9章 賃借人に対する管理事務通知書面および契約書面交付
1 管理受託方式の管理事務通知書面の作成と交付
2 サブリース方式の契約書面の交付

第10章 賃借人に対する更新時と契約終了時の書面交付
1 更新時における更新書面の交付
2 契約終了時における精算書面の交付
3 管理事務終了の通知

第11章 禁止行為
1 不正不当行為
2 誇大広告の禁止
3 再委託のルール

第12章 業務上の諸規制
1 標識の掲示
2 従業者証明書
3 財産の分別管理
4 帳簿の作成・保存
5 秘密の保持
6 従業者の研修

第13章 監督・登録の抹消
1 監督
2 登録の抹消

第3編 管理受託方式の管理

第1章 委任 (準委任)
1 管理受託契約の特質
2 善管注意義務
3 報告義務
4 受取物の引渡義務
5 委任事務処理を自ら行う原則
6 報酬
7 委任事務処理のための費用・債務負担など
8 委任契約の当然終了
9 委任契約の解除
10 委任終了後の処分

第2章 賃貸住宅標準管理委託契約書
1 意義
2 賃貸住宅標準管理委託契約書の条項

第4編 サブリース方式の管理

第1章 概説
1 概説
2 原賃貸人と管理業者の関係
3 管理業者と転借人の関係

第2章 原賃貸人と転借人の関係
1 直接の義務(転借人の義務)
2 転借人の原賃貸人に対する賃料支払義務
3 借地借家法第34条1項の通知
4 原賃貸借の終了と転借人保護
5 原賃貸借の期間満了・解約申入れの際の異議
6 原賃貸借契約終了時の地位の移転

第3章 サブリース住宅標準契約書
1 意義
2 サブリース住宅標準契約書

第5編 賃借人の募集

第1章 準備と募集活動
1 事前準備
2 事前調査の対象・方法
3 空室の管理

第2章 募集・広告のルール
1 宅建業法の適用
2 宅建業法による広告のルール
3 表示規約による広告のルール
4 宅建業法による禁止行為

第3章 入居審査
1 確認事項
2 方法・取扱い
3 入居審査と最終決定

第4章 媒介報酬
1 宅建業法の報酬額の規制
2 広告料等、報酬以外の費用

第5章 説明
1 宅建業法に基づく賃貸借の重要事項説明
2 IT重説
3 説明すべき重要事項
4 供託所等の説明
5 宅建業法に定めのない事項の説明

第6章 契約書面の交付
1 交付時期・義務者・相手方等
2 記載事項

第6編 賃貸借契約

第1章 基本知識
1 契約成立
2 契約条項の分類
3 特別の類型の賃貸借
4 終身建物賃貸借
5 DIY型賃貸借
6 スケルトン貸し
7 使用貸借

第2章 賃貸住宅標準契約書
1 意義
2 標準契約書のおもな条項

第3章 契約締結上の過失

第4章 契約の主体
1 個人(自然人)
2 法人

第5章 賃料・共益費
1 賃料の意味と決め方
2 共益費の意味と決め方
3 賃料改定の特約
4 賃料増減額請求

第6章 敷金
1 敷金とは何か
2 賃借人からの相殺の禁止
3 敷金を返還する時期
4 敷金返還請求権の譲渡・質入れ
5 敷金返還請求権の差押え
6 敷引特約

第7章 契約期間

第8章 更 新
1 意義
2 法定更新
3 合意更新
4 更新料
5 更新手数料
6 借地借家法の適用がない場合の更新等

第9章 定期建物賃貸借
1 概論
2 要件
3 終了通知
4 居住用建物の中途解約
5 不増減額特約
6 再契約

第10章 賃貸人の義務(賃借人の権利)
1 使用収益させる義務
2 修繕義務
3 必要費
4 有益費
5 造作買取

第11章 賃借人の義務(賃貸人の権利)
1 賃料支払
2 弁済充当
3 供託
4 礼金支払
5 保管・用法遵守・禁止行為
6 修繕に関する賃借人の義務
7 賃借権譲渡・転貸の禁止

第12章 賃貸借契約の終了
1 期間満了
2 解約申入れ
3 契約解除(解除事由)
4 契約解除(解除の方法と解除の効果)
5 合意解除
6 建物の滅失・朽廃
7 借地借家法の適用がない賃貸借の終了

第13章 倒産と賃貸借
1 法的倒産手続の種類
2 破産手続
3 賃貸人の破産
4 賃借人の破産

第14章 対抗力・契約上の地位の移転
1 対抗力
2 建物の所有権の移転
3 抵当権と賃借権
4 賃借人の地位の移転

第15章 保証
1 意義
2 成立
3 特質
4 連帯保証
5 保証債務の範囲
6 更新後の賃借人の債務
7 機関保証(家賃債務保証業者の利用)

第7編 賃借人入居中の管理業務

第1章 賃料の取扱い
1 賃料の受領と送金
2 賃料の請求(回収業務)
3 共益費の取扱い
4 法的手続

第2章 日常の管理運営
1 報告
2 鍵の取扱い
3 居住ルール
4 清掃業務
5 植 栽
6 駐車・駐輪
7 防犯対策
8 火災対策
9 空き家の管理
10 アウトソーシング
11 工作物責任

第8編 明渡し・原状回復

第1章 明渡しの意義
1 明渡しの意義
2 自力救済の禁止
3 強制執行の実施
4 即決和解(起訴前の和解)

第2章 原状回復
1 原状回復とはどのような問題か
2 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
3 原状回復の基本原則
4 通常損耗は賃借人負担ではない(基本原則1)
5 通常損耗を超える汚損・損傷は賃借人負担(基本原則2)
6 修理、交換の範囲(施工単位)の合理性(基本原則3の1)
7 経過年数(耐用年数)による減価割合(基本原則3の2)
8 通常損耗補修特約
9 契約締結時と精算時(費用精算時)の取扱い

第9編 建物の知識

第1章 建物の基礎知識
1 屋根
2 外壁
3 防水
4 錠・鍵

第2章 法令上の制限(建築基準法等)
1 用途地域
2 建蔽率
3 容積率
4 採光・換気
5 シックハウス・石綿(アスベスト)
6 天井高

第3章 関連法令
1 住宅品質確保法
2 消費生活用製品安全法による安全点検制度
3 建築物衛生法
4 条例・指導要綱

第4章 基礎・構造・地震対策
1 基礎
2 構造・工法
3 耐震診断
4 耐震改修
5 耐震改修促進法

第10編 設備の知識

第1章 給水・給湯
1 給水設備等
2 給湯設備

第2章 排水・通気
1 目的と設備の概要
2 排水トラップ(防臭・封水トラップ)
3 通気管

第3章 浄化槽
1 浄化槽設備
2 保守点検、清掃の義務

第4章 換気
1 自然換気と機械換気
2 機械換気の方式

第5章 電気・ガス
1 設備の概要
2 電気設備の維持管理
3 通信情報設備
4 ガス設備

第6章 昇降機設備・機械式駐車場
1 昇降機(エレベーター)設備
2 機械式駐車場(立体駐車場)設備

第11編 防火・消火の知識

第1章 消防法による火災対策
1 消防用設備等
2 住宅用火災警報器
3 特定防火対象物、非特定防火対象物
4 消防用設備等の点検報告
5 防火対象物定期点検報告制度
6 防火管理者の制度

第2章 建築基準法による火災対策
1 定期調査・検査報告制度
2 避難設備の設置義務
3 内装制限

第12編 維持・保全

第1章 維持・保全の基本知識
1 用語
2 保全の分類
3 日常点検の重要性
4 図面・書類の管理
5 計画的修繕・長期修繕計画
6 修繕履歴情報の蓄積管理
7 建物を管理するために必要な情報

第2章 建物の維持管理
1 屋根のメンテナンス
2 外壁のメンテナンス

第3章 定期調査・検査報告
1 意義
2 4種類の定期調査・検査報告

第4章 設備の維持管理
1 水道の管理
2 浄化槽の検査・保守点検
3 電気工作物の点検
4 昇降機(エレベーター)の定期検査と点検

第13編 賃貸管理の周辺業務

第1章 企画提案
1 賃貸住宅のメリット
2 住宅の価値の維持・増大
3 不動産活用のための調査
4 不動産の特定
5 公的な土地の価格
6 不動産登記
7 事業計画の策定
8 事業収支(稼働中物件の予算管理)

第2章 相続
1 相続をめぐる状況
2 相続人の範囲・順位
3 相続資格の喪失
4 単純承認・放棄・限定承認
5 相続財産
6 相続分
7 遺産分割
8 遺言
9 遺留分

第3章 不動産の証券化
1 概説
2 制度
3 金融商品取引法(金商法)
4 不動産証券化の仕組み
5 管理業者の役割
6 収益費用項目

第4章 税金
1 不動産の有効活用の考え方
2 所得税(個人経営の場合の所得への課税)
3 青色申告、確定申告等
4 不動産賃貸経営の法人化
5 消費税
6 固定資産税・都市計画税
7 相続税
8 贈与税
9 賃貸不動産の組替え(買換え)
10 その他の税金

第5章 保険

第14編 賃貸不動産経営管理士のあり方

第1章 意義と役割
1 賃貸住宅管理の意義
2 賃貸不動産経営管理士の専門業務

第2章 倫理憲章
1 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」の本文
2 各条文の解説

第3章 個人情報保護法
1 法律の目的・概要
2 用語の意味と対応するルール
3 個人情報の取得・利用
4 個人データの保管等
5 個人データの第三者提供
6 保有個人データの開示等
7 違反に対する措置等
8 個人情報保護委員会

第4章 コンプライアンスに関する基本知識
1 民法と特別法
2 回収・明渡請求の適法性
3 障害者差別解消法
4 ほかの専門家との関係
5 反社会的勢力排除

第15編 賃貸管理をめぐる社会の動向

第1章 社会経済全体の状況
1 住宅数と空き家数
2 空き家対策
3 賃貸住宅供給
4 人口の状況・高齢化社会
5 バリアフリー、耐震性、低炭素・循環型社会に対応した住宅
6 住生活基本法・住生活基本計画

第2章 賃貸住宅管理に関する状況
1 賃貸住宅の重要性
2 賃貸管理業の重要性
3 賃貸不動産の管理は、誰のために、どのように行っていくべきか
4 賃貸住宅をめぐるトラブル
5 賃貸住宅管理に関する政策
6 今後の賃貸住宅管理業のあり方に関する提言

第3章 住宅セーフティネット法
1 住宅確保要配慮者のための制度の創設
2 住宅確保要配慮者の意味
3 登録住宅の登録制度
4 住宅確保要配慮者の入居円滑化に関する措置

第4章 家賃債務保証業者登録制度
1 意義
2 家賃債務保証業者の登録
3 登録簿の閲覧、帳簿の備付け・閲覧
4 家賃債務保証業者の業務

第5章 住宅宿泊事業法(民泊新法)
1 民泊の定義
2 住宅宿泊事業法の概要
3 住宅宿泊管理業者の登録
4 住宅宿泊管理業者の義務
5 譲マンション内での民泊

用語索引

正誤表の確認方法

本書は、平成31年4月1日現在施行されている規定に基づいて編集されています。本書の記述内容に万一、誤り等があった場合には、下記のホームページ内に正誤表を掲載いたします。

なお、ホームページでの情報掲載期間は、今年度の試験終了時、または本書の次年度版が発行されるまでとなりますので、あらかじめご了承ください。

HPにアクセス! http://www2.ksknet.co.jp/book→訂正・追録

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賃貸不動産経営管理士資格研究会 (著)

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